Pages Menu
TwitterRssFacebook
ЮРКОНСУЛ: законодательство и право. Новые законы и кодексы Украины, защита прав и свобод граждан, нормативно-правовые акты Украины, правоприменение и законопроекты, аналитика и юридические консультации, юристы, адвокаты, правоведы, органы власти, суды Украины.
Categories Menu

Окт 20, 2014 | Юридическая консультация | Нет комментариев

Приобретение залогового имущества у должника или у кредитора. Способы и риски

Приобретение залогового имущества у должника или у кредитора. Способы и риски


В продолжение темы приобретения имущества, которым обеспечены либо были обеспечены обязательства по кредитным договорам, Prostopravo прдолжает выяснять, какие существуют способы и связанные с этим риски приобретения такого имущества. Сегодня речь пойдет о выкупе залогового имущества и имущества, реализуемого самими кредиторами.

Приобретение залогового имущества у должника

Нередки случаи, когда должники банков, чтобы хоть как-то расплатиться с кредитами продают приобретенное за счет этих самых кредитов имущество. Как правило, речь идет о транспортных средствах и недвижимости. Проблема с приобретением такого имущества состоит в том, что, как правило, автомобили, квартиры, дома, земельные участки являются предметом залога по кредитным договорам, и на них наложен запрет на отчуждение.

При приобретении такого рода имущества очень важно соблюдать установленные законом правила заключения договоров их купли-продажи. Такие договора заключаются в письменной форме и удостоверяются нотариусом. При этом следует обратить внимание на следующие особенности.

Имущество, которое продает должник банка, как правило, является предметом залога, а это означает, что на него наложен запрет на отчуждение. Снять этот запрет можно только с согласия залогодержателя, то есть банка. Поэтому в сделках по приобретению залогового имущества у должника обязательно необходимо согласовывать свои действия с банком.

Оснований получения согласия банка на снятие запрета на отчуждение имущества несколько.

1. Должник, получив от Вас средства, достаточные для погашения суммы долга по кредитному договору, вносит их на свой счет в банке, погашает остаток своей задолженности, необходимой для прекращения действия кредитного договора. После оформления необходимых формальностей по расторжению кредитного договора возникают основания для прекращения договора залога имущества (либо ипотечного договора), что в свою очередь, будет основанием для снятия нотариусом запрета на отчуждение имущества. В реализации такого варианта необходимо соблюдать определенные меры предосторожности. Существует риск того, что должник «закрыв» кредитный договор, «передумает» заключать договор купли-продажи вообще, либо изменит ранее оговоренные условия, либо вообще продаст предмет залога третьему лицу, а не Вам. Для того, чтобы избежать неприятных последствий, мы рекомендовали бы Вам во-первых, заключить предварительный договор, в котором будут оговорены все детали проведения основной сделки, в том числе и штрафные санкции продавца в случае его отказа от проведения сделки на оговоренных условиях и в оговоренные сроки. Обязательно укажите в предварительном договоре, что сумма, которую Вы передаете продавцу для погашения им кредитной задолженности перед банком, является задатком. Тогда в случае отказа продавца от проведения сделки, он обязан будет вернуть Вам полученную сумму в двойном размере. Также советуем проводить сделку купли-продажи в помещении банка-залогодержателя. Да, это влечет за собой дополнительные затраты на оплату выездной работы нотариуса, но в таком случае сделка будет совершена наиболее оперативно. Действие кредитного договора и договора залога будет прекращено при Вас и при нотариусе, который в кратчайшие сроки проведет процедуры по снятию запрета, и будет готов удостоверить договор купли-продажи между Вами и продавцом. Как правило, процесс занимает несколько часов. Передавая деньги продавцу на погашение им кредитной задолженности перед банком (задатка), не лишним будет получить от него расписку о получении соответствующей суммы. Не стесняйтесь диктовать продавцу текст расписки и указывать какую точно сумму Вы передали, на какие цели, а также обязательства продавца вернуть Вам указанную сумму в двойном размере в случае его необоснованного отказа в заключении договора купли-продажи имущества, являющегося предметом залога.

2. Следующим вариантом снятия запрета может быть перевод долга по кредитному договору с продавца на Вас. Если Вы погасите кредит и проценты по нему единым платежом, то запрет снимается навсегда, если же Вы берете на себя обязательства по выполнению кредитного договора на оставшийся срок его действия, то запрет на отчуждение будет снят лишь на время проведения сделки купли-продажи имущества и наложен заново, но уже залогодателем будете выступать Вы. При такой схеме приобретения имущества необходимо внимательно отнестись к процедуре закрытия кредитного договора. Удостоверьтесь в том, что кредит погашен полностью, не осталось никаких скрытых задолженностей, например за обслуживание счета, карты и т.д. Требуйте у банка соответствующих справок об отсутствии задолженностей. Если такая услуга платная, не пожалейте отдать требуемую сумму, чтобы в будущем не получить от банка неприятный сюрприз в виде счета за просроченную задолженность по уплате неких комиссионных либо стоимости обслуживания карты. Заключая с банком договор о переводе долга по кредитному договору, внимательно перечитывайте условия договора с тем, чтобы они не отличались от тех, которые были изначально указаны в кредитном договоре продавца. В идеале, приходите на подобные сделки с юристом, чтобы он мог проконсультировать Вас на месте, изучить предоставляемы Вам договора и вовремя вмешаться, прежде Вы поставите подпись под невыгодным для Вам договором кредита.

3. Также можно рассмотреть вариант снятия запрета на отчуждение залогового имущества путем замены его залогодателем на равноценное имущество. Например, продавец решил продать квартиру, которая передана в ипотеку банку, и при этом имеет земельный участок примерно аналогичной стоимости. В таком случае, снова-таки исключительно с согласия банка, после проведения соответствующих оценок, с квартиры снимается запрет на отчуждение, происходит замена предмета ипотечного договора, и продавец получает возможность заключения договора купли-продажи квартиры. Приобретая имущество таким образом, следует убедиться, что после заключения сделки, приобретенное имущество действительно не находится под запретом отчуждения. Попросите нотариуса предоставить Вам выдержку из реестра запретов и отягощений.

Порядок наложения и снятия запрета на отчуждение имущества регламентирован главой 15 Порядка осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины N 296/5 от 22.02.2012.

Приобретение имущества у кредитора

В последнее время довольно часто кредиторы (банки, другие финансовые учреждения) сами выступают продавцами имущества, изъятого у должников, не выполнивших обязательства по кредитным договорам. Собственниками такого имущества кредиторы становятся либо самостоятельно выкупая на публичных торгах (аукционах), либо в результате исполнения судебных решений, либо на основании соглашений с должниками, передающими свое имущество в качестве погашения кредитной задолженности.

Перечень имущества, реализуемого банками, как правило, размещается на их официальных сайтах. Как правило, это имущество привлекает своей относительно невысокой стоимостью. Однако к приобретению такого имущества также стоит относиться крайне внимательно. Во-первых, следует удостовериться в чистоте юридических процедур, на основании которых кредитор – продавец стал собственником имущества. Уточните, не оспариваются ли в данный момент, например, результаты проведения публичных торгов, с которых приобретено имущество, которое Вы собрались приобрести, нет ли иных судебных разбирательств относительно этого имущества. Поскольку существуют риски того, что на основании судебного решения имущество будет изъято из собственности продавца и все последующие сделки купли-продажи этого имущества будут признаны недействительными. Во-вторых, убедитесь в качестве продаваемого имущества, нередко банки продают, например автомобили, побывавшие в ДТП, либо пострадавшие при других обстоятельствах.

Каким бы из вышеперечисленных способов Вы не захотели воспользоваться, предварительно проконсультируйтесь у юриста, выясните возможные риски приобретения имущества по той или иной схеме, получите рекомендации, как минимизировать эти риски. Желательно обеспечить присутствие юриста, представляющего Ваши интересы на самой сделке купли-продажи с тем, чтобы он изучил оригиналы документов, проекты договоров, проконтролировал ход сделки.

Источник: www.prostopravo.com.ua

Читайте так же...

« »